マイホーム節税!資金は誰が?名義は誰に?

家と電卓(ブログ用)

自宅にかかる税金

所長の写真自宅(不動産)を購入すると様々な税金がかかるが、
優良物件を選択するといろいろな軽減制度があります。
これは逆に税額控除ができない物件は、技術水準上問題があるかもしれないとも言えますね。

経営者今度自宅マンションを買おうと思うのですが、
実際の売買金額以外に費用はどれくらいかかるのでしょうか?

所長の写真例えば、5,000万円のマンションを購入する際には次のような税金がかかります。

①消費税…土地は非課税ですが、建物部分にはその代金の8%の消費税がかかります。
売買価格に消費税別と記載されていれば、仮に物件価格の60%が建物分とすると5,000万円×0.6×0.08%
(平成31年10月1日以降は10%)=240万円もの消費税がかかってしまいます。
物件価格が消費税込みか別途かは重要ですので、是非ご確認ください。
価格交渉の際、消費税分程度をを値引してください、とお願いするのも一考でしょう。

②印紙税…不動産売買契約書で1万円、売買の領収書で1万円、住宅ローンの金銭貸借契約書で2万円。
もし貼らなかったら2倍相当の過怠税と合わせて3倍が徴収されます。

印紙税の課税対象は紙の文書のみなので、電子文書(電子署名付き)は課税対象外となります。
不動産業者さんや金融機関に確認して電子文書での作成ができないか確認してみるといですね。

③登録免許税…購入した金額の約70%程度に対し0.15~2%かかります。
新築か中古か、優良住宅かどうか等で変わってきます。
念のため、業者さんに正確な物件情報を聞いてみることをお勧めしますよ。

また、銀行借り入れをする際に抵当権を設定しますが、この際にも借りた金額の0,1%かかります。

④不動産取得税…現在は通常は実質的に購入価格の約70%に対して1.5%となります。
また優良住宅については70%相当から更に1,200万円若しくは1,300万円控除することができます。

経営者そうですか、優良物件は様々な税の優遇がされているんですね。

住宅ローン控除の上手な活用

経営者現在手元に3,000万円あります。
なるべく金利を支払いたくないし多額の借入金をするのも万が一の時に心配なので、
残りの2,000万円分のみを銀行から借りようと思うのですが、それが健全ですよね?

所長の写真新築の住宅を銀行の借入金で購入した場合、一定の要件を満たしていると、
10年間に渡って住宅ローンの年末残高に1%を掛けた金額(40万円が限度)の
所得税が戻るという「住宅ローン控除」という制度があります。

経営者聞いたことはあります。
するとなるべく多く借りたほうが控除額も増えるので得ということですか?

所長の写真①社長が毎年大体どのくらいの所得税を払っているか、
②銀行からの借入金の金利は何%迄下げられるか
(1%未満が原則)で損得が変わります。

仮に社長が50万円の所得税を払っていて、4,000万円の借入を金利0.5%で借りられるならどうでしょう。
年間に支払う金利は(4,000万円×0,5%=)20万円ですが、所得税の還付は(4,000万円×1,0%=)40万円となり、
金利を払っても目一杯融資を受けて買った方が得ということになります。
より具体的にはこの差額の10年分が融資実行の際の費用(抵当権設定費用や銀行手数料)に比べて多いか少ないかを試算します。

借り入れをした場合は、更に手元資金を10年間有利に運用して元本を増やし、
10年後に返せる分を増やして繰上返済するのが一番お得な方法だと思います。
借入金利以上で運用出来たら最高ですね。

また、社長が年間の所得税を10万円しか支払っていなければ、控除限度額は10万円となりますが、
この場合は、控除しきれなかった金額を最高13,7万円まで翌年分の個人住民税から控除することができます。

資金調達の仕方

経営者僕は一人っ子なんで、実は両親が家を買うときは多少の援助をしてもいいと言ってくれています。
と言っても、資金を出してもらえば、当然贈与税とかがかかってしまうんですよね?

所長の写真はい、単純に資金の贈与を受けると、贈与額から110万円を差し引いた金額に対して10%~55%の贈与税がかかってしまいます。

経営者そんなにかかってしまうんですか?怖いですね・・・。
何か対策はないんでしょうか?

所長の写真祖父母や両親から住宅資金贈与を受けた場合、対象不動産が良質な住宅であれば、
平成32年までは1,200万円まで、一般住宅で700万円まで、
110万円に上乗せして贈与税がかかりません。
また消費税が10%になった以降に購入する住宅の場合は、
3,000万円もしくは2,500万円もの非課税の上乗せがあります。
建物価格3,000万円に対して2%の消費税アップはもったいないですが、相続税対策を優先される方などは、敢えて消費税増税後の贈与が有利な場合も出てきそうです。

また、将来相続税がかからない方の場合などは、相続時精算課税制度を活用すると、
2,500万円までは贈与税がかからない制度もありますよ。
どの方法がいいのか税理士によく相談してみてください。

親族等から借入れをする場合もたまに見受けます。
この場合は、金利を授受する必要はありませんが、金銭消費貸借契約書や借用書と返済予定表を
きちんと作成して約定通りに返済しないと「贈与」と言われかねないので十分注意してください。
契約書に印紙を貼るのも忘れずに!

共有名義という方法

経営者実は購入資金3,000万円は私と妻で1,500万円ずつもっているんですが、
この場合に何か注意する点はありますか?

所長の写真お互いが1,500万円づつ出した場合は、不動産の名義は1/2づつの共有名義にする必要があります。
例えば、全て社長名義にしてしまうと、1,500万円の不動産を奥様から社長に贈与したと
みなされてしまうので、要注意です。

また、将来自宅不動産を売却して利益が出た場合、3,000万円の控除枠が使えますが、
共有名であれば3,000万円の枠は2人分使え計6,000万円の控除が受けられます。
まーそんなに多くの利益が出ることも無いとは思いますが、念のため。

先の住宅取得控除も社長単独では源泉所得税が10万円しかない場合、
共有名義にしたうえで住宅ローンを連帯債務にしておけば、
奥様の源泉所得税からも1%の住宅取得控除ができますよ。

不動産購入後のお尋ね

経営者不動産を購入した場合、後日税務署から「購入のお尋ね」といった書類が
届くと聞きましたが、何のために送られてくるのでしょうか?

所長の写真税務署は法務局から送られる登記済通知書等で、いつだれがどのような
不動産を取得(登記)したかを把握しています。
不動産の購入には多額のお金が動くので、その流れに何か不自然なものはないかといったことを
調べるための書類を購入者に「お買いになった資産の買入価格などについてのお尋ね」を送ってくるのです。

年収600万円で30歳の方が1億円の不動産を購入するのは不自然でしょう。
親から多額に借り入れた場合に本当に返せる金額か判断され、困難となれば贈与とされるリスクが生じます。
また、資金拠出額と共有名義割合が違っていれば、やはり贈与と言われるリスクがあります。

どのように答えるかでなく、どのように資金調達してどのように登記をするのか事前に十分検討しておく必要がありますね。

まとめ

  • 自宅マンションを購入する場合、物件の形式性能によって取得時にかかる税金に差が出る。
  • また、購入資金にはいろいろな選択肢があり、それぞれに本人家族以外の要素も含んだメリットデメリットがある。
  • どの方法を選ぶかは人によって大きな税金上の差をもたらすことがある。
  • 資金提供者が複数ある場合等は安易な登記名義にすると思わぬ落とし穴が待っていることもあるので、十分注意が必要だ。
  • 親や祖父母が資産家の場合、マイホームの購入資金の拠出は合法的で効果的な相続対策となりえる。
  • また、そうでない場合は、取得者の所得税を減らす方法や将来の売却益課税を提言する方法もあり得るので、いろいろなシミュレーションが大事です。

(執筆 田上敏明)

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